L’accès à la propriété est un objectif majeur pour de nombreux Canadiens. Afin de faciliter l’achat d’une première maison, deux mécanismes d’épargne offrent des avantages fiscaux intéressants: le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et le Régime d’accession à la propriété (RAP). Voici un tour d’horizon de ces options.
Le CELIAPP : Une solution flexible et avantageuse
Déductions fiscales et cotisations
Le CELIAPP permet de cotiser jusqu’à 8 000$ par année, avec un plafond cumulatif de 40 000$. Les cotisations inutilisées peuvent être reportées aux années suivantes. Tout comme les cotisations REER, ces contributions sont déductibles d’impôt, réduisant ainsi le revenu imposable de l’année en cours. Toutefois, contrairement au REER, les cotisations doivent être effectuées au plus tard le 31 décembre de l’année fiscale en cours pour être admissibles à une déduction.
Retraits non imposables
Les fonds accumulés dans un CELIAPP peuvent être retirés sans incidence fiscale, à condition qu’ils soient utilisés pour l’achat d’une première propriété que l’épargnant prévoit habiter. Ce fonctionnement s’apparente à celui du CELI, offrant ainsi un double avantage : une déduction fiscale à l’entrée et une exonération d’impôt à la sortie.
Conditions d’admissibilité
Pour ouvrir un CELIAPP, l’épargnant ne doit pas être propriétaire d’une résidence au moment de l’ouverture du compte ni l’avoir été dans les quatre années précédentes. Dans le cadre d’un couple, si l’un des deux partenaires est inadmissible, cela empêche également l’autre d’ouvrir un CELIAPP. Toutefois, si le compte a été ouvert avant d’être en couple avec une personne déjà propriétaire, cette règle ne s’applique pas, et les fonds pourront être utilisés pour un achat, peu importe l’admissibilité du conjoint au moment de l’acquisition.
Fermeture du compte
Un CELIAPP doit être fermé après 15 ans. Si le titulaire n’a pas utilisé les fonds pour acheter une propriété, il peut les transférer dans un REER sans que cela n’affecte ses droits de cotisation. Cependant, une fois transférés, les retraits ultérieurs seront imposables, ce qui entraîne la perte de l’avantage fiscal du retrait non imposable.
Le RAP : Une alternative complémentaire
Le REER, principalement conçu pour l’épargne-retraite, peut aussi être un levier d’achat immobilier grâce au RAP. Celui-ci permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER sans impact fiscal immédiat, à condition de respecter les règles de remboursement.
Conditions d’admissibilité au RAP
- Le participant ne doit pas être propriétaire ni l’avoir été dans les quatre années précédentes.
- Il est possible d’utiliser le RAP plus d’une fois, à condition que le solde de remboursement soit à zéro au début de l’année où un nouveau retrait est effectué.
Modalités de retrait et de remboursement
Les fonds doivent être investis dans le REER depuis au moins 90 jours avant d’être retirés sous le RAP. Après une période de grâce de deux ans, le remboursement du montant retiré s’échelonne sur 15 ans. Un allégement temporaire prolonge cette période de trois années supplémentaires pour les premiers retraits effectués entre 2022 et 2025.
Optimiser son RAP avec un prêt REER
Lorsque les cotisations REER ne sont pas maximisées, une stratégie consiste à contracter un prêt REER afin d’augmenter l’épargne admissible au RAP.
Fonctionnement du prêt REER
1. Un prêt est contracté et les fonds sont investis dans un REER.
2. Après un minimum de 90 jours, le montant est retiré via le RAP.
3. Une partie des fonds retirés est utilisée pour rembourser le prêt, tandis que le reste sert à la mise de fonds de l’achat immobilier.
Le principal intérêt de cette approche réside dans le remboursement d’impôt généré par la cotisation REER. Ce retour fiscal peut ensuite être utilisé pour couvrir certaines dépenses liées à l’achat d’une propriété ou pour investir davantage dans un autre compte de placement.
Choisir la meilleure stratégie
L’avantage, c’est que vous n’avez pas à choisir entre ces stratégies: vous pouvez utiliser les deux simultanément. Chaque acheteur peut retirer jusqu’à 60 000 $ via le RAP et le montant total du CELIAPP, soit 40 000 $ plus les gains accumulés avant le retrait. Ainsi, un acheteur pourrait réunir plus de 100 000 $ pour la mise de fonds. En combinant ces stratégies et en explorant des options comme le prêt REER, il est possible de maximiser ses ressources et d’accéder plus facilement à la propriété.
Avant d’entamer ces démarches, il est recommandé de consulter un conseiller financier afin de vérifier qu’aucun changement réglementaire n’affecte l’utilisation de ces comptes.
Photo d’entête de Jakub Żerdzicki sur Unsplash
